炒房教父被打背后：柬埔寨炒地是骗局还是赌局？

“欧神”发怒

“我们在宣讲时，我都会说把路修完，但没有承诺什么时间修完，我们也不需要向地主交代什么时间修完。请注意你的措辞！你不要改了我的话，然后说我没做到，我是学理工科的，概念是非常清晰的，一个字都不能改。”

“你们不要篡改合同，给自己加戏好不好！我们是100%履行了义务，我们的信用是完美的。”

“如果一个人整日做白日梦，整日胡思乱想，我们控制不了的，但是你们的胡思乱想，不代表事实，一切按照白纸黑字的约定走。”

2022年6月，在西港云朗土地项目的答疑线上直播专场，“炒房教父”欧成效在回答业主的问题时，扯着嗓子对着手机屏幕大喊。他流露出来的愤怒和不耐心，都是在业主对京柬置地以及他个人的质疑。

每一个问题似乎都极易惹火他，仅“请注意你的措辞”，在这场长达1小时13分钟的直播专场里，出现了至少五次。

过去20年里，欧成效广为流传的故事是炒房，还创办水库论坛，并将自己水库心法和房产投资逻辑著书，来影响中产阶级。许多对资产焦虑的人，包括年轻的90后，看到欧成效的那套清晰的思维逻辑和冷冽的价值观念，会有“毁三观，树新生”的痛快，从而将之奉为人生的财富导师。

欧成效的一呼百应，常常掀起房地产市场的轰动。但对欧成效而言，去海外炒地，还是头回事。他和搭档王牧笛等人于2018年、2019年陆续在柬埔寨成立13家公司，对内统称“京柬置地”，作为西港云朗土地的承包方，获得400公顷土地的租赁使用权，然后按亩数分批转让给国内的水库粉丝。

塑造的概念是去西港买地相当于70年代外国人来华投资，未来升值空间超乎想象。他表示，只需持有20亩云朗地块，便有望实现A9（资产达到9位数）。他甚至预测，到2030年西港人口将达到200万，届时云朗地块每亩的价格将至少达到1000万。

不过，快步上车的水库粉丝们发现，四年过去了，他们花费数百万买的土地，不仅没有完成承诺的修路工程，而且连土地证还没拿下来。当初承诺的办不了土地证退款的说辞，也口空无凭，毫无办法。

直播里欧成效的态度让吴淞感到“冷漠”，她要求退地退款三年多了。在和王牧笛沟通中，对方也给出了“能退”的明确回应，但至今还有超过100万的地款没有退。2022年8月，吴淞的儿子在广州的一场线下活动结束后，找到了欧成效，他上前质问：“为什么一直不退钱？”没想到一直被自己视为偶像的欧成效却暴怒：“你们穷身上臭，滚”。

吴淞的儿子瞬间怔住了，很久后他才回过神来：原本正常的退款，为什么变成人格侮辱。吴淞母子至今回想起来，仍然难以释怀。

或许，焦头烂额的不只是吴淞母子，按照王牧笛的说法，三年的疫情，打乱了很多计划。几位大业主资金受影响，迟迟未付尾款，足有1.8亿，这大大影响了土地平整速度。他和欧成效二人，都是抵押房子支付工程款。而按照设想，因为无法开展线下活动，他们后期卖地速度也跟不上了。

资金困境像多米诺骨牌一样，似乎积重难返。2023年8月，吴淞和儿子来到王牧笛和欧成效为主要股东的功夫财经的北京办公室，这办公室曾一度承担京柬置地和投资人签署协议的职能，里面只有一张桌子，和两位工作人员。工作人员表示，两位老板都不在，他们也不知道情况，无能为力。

母子俩在办公室外一呆就是两个多月，也没有见到王牧笛和欧成效。直到11月的一天，他们再次去功夫财经办公室，却发现整个办公室都被搬空了，仅有的办公桌和工作人员都不见了。

几乎读过欧成效所有文集的李岩是坚定的追随者。但到今年9月，要求办理土地证半年仍毫无结果后，也撑不住了。他开始怀疑外界的传闻是不是真的？为什么四年前购买的土地至今连地图都看不到？“我都不知道这块地还存不存在？”

更让他不可理解的是，按照双方的合同约定，京柬置地要在合同签署一个月内，向李岩交付土地证，他以京柬置地违约为由要求对方退地退款，得到的答复却是退不了款。

质疑的浪潮很盛。不少业主觉得自己是被诈骗了，想追究刑事责任。罕见的一幕发生在去年12月17日的某场宣讲会上，欧成效被昔日的信徒围堵、泼水，现场仍拥护欧神的粉丝被误伤。而坐在一旁的欧成效面无表情，没有任何闪躲。

“让世界向往西港”

四年前，市场上弥漫着一股前所未有的狂热。单亲妈妈吴淞，在这个狂潮中，也做出了她人生中的一次重大决定。

2019年6月，吴淞踏上一列前往北京的火车，她要去位于朝阳区的中复大厦参加一场功夫财经组织的活动。一直是《财经郎眼》的忠实粉丝，她格外关注该节目主持人王牧笛的一举一动。听说他在推销国外的土地，吴淞决定去活动现场看一看。

在熙熙攘攘的会场中，吴淞见到了儿子心中的偶像——欧成效。当他终于出现的那一刻，吴淞感到一股难以言喻的震撼。整个会场的气氛瞬间达到了高潮，掌声如潮水般汹涌而来，欢呼声此起彼伏。

这位在粉丝心中如同神一样的存在，很快开始了他的布道。“炒房子是A8的赛道，但土地是A9的赛道”、“土地是好东西、是真正的财富，但必须去海外、去柬埔寨”、“柬埔寨是刚刚睡醒的新虎”。

欧成效口中的土地，是位于柬埔寨第二大城市、唯一的经济特区西港的云朗公园，距离西港市中心大约18公里，距离西港机场大约7公里，这里有山有水，风景如画，而大片珍稀的天然红树林更是给这片土地增添了几分神秘和壮丽，是有名的旅游胜地。

但在欧成效的描述下，这块土地仿佛变成了一个能够让人财富翻倍的神奇之地。

“目前西港涌入的中国人很多，居住及商业需求旺盛，土地的潜在升值空间很大”、“地价很快就能涨到100万/亩”、“西港就是下一个深圳”，欧成效竭力鼓吹着土地的价值。

这些话在吴淞的耳边回荡，仿佛有着某种魔力，吴淞很快付了一万定金去柬埔寨游学的订金，按照当时的约定，如果购买土地，这一万块钱，也可以折合成地款。

当她与儿子商议是否应该购买西港的土地时，本就喜欢看欧神文集的儿子，毫不犹豫地表示了支持。他坚信，欧成效不会骗人，推荐得肯定靠谱。没去柬埔寨之前，吴淞就购买了3亩土地，每亩价格为39万。

2019年7月，游学活动如期举行，欧成效指着一片土地，说要在这里建博弈场、酒店和度假村等设施，到时候土地会持续增长。他继续强调，“海外投资正当时”、“东南亚是最好的赛道”。甚至再发布的西港土地白皮书里，写到“让世界向往西港”。

更让吴淞心动的是，每周的土地价格都在上涨。她举例，在北京举办活动时推出的价格是40万/亩，下一周到郑州就会涨至40.5万，再下一周会继续涨到41万元。

吴淞见过价格最高的一块土地卖到了60万元/亩。“一周涨5000，一个月就涨2万。要是这一块地是5亩，一个月你就能挣10万块钱了”。

欧成效更是宣称早期买地的用户已经在短短半年内实现了投资翻倍，轻松赚得了几百万的巨额利润。这样的话语对于吴淞这样的投资者来说，无疑具有极大的诱惑力。

在巨大的财富效应放大下，人的欲望也被无限放大。吴淞决定卖掉自己的一套房子，将全部资金投入到西港土地的投资中。在2019年8月4日之前，她已经陆续购买了4块地，共计18亩。“我身体越来越差，想给儿子留足够的钱生活”，吴淞说道。

同样被这种氛围推着入局的还有李岩。2019年2月20日，他用5500元，加入了欧成效在知识星球开设的社群，他看到了一则发自2018年12月3日的公告，内容是出售西港的土地。

由于对西港项目的了解还不够深入，李岩选择了继续观察和了解。在接下来的半年里，李岩参加了欧成效和王牧笛举办的两场线下分享会，了解到更多关于西港项目的详细信息。

让李岩印象深刻的是，每次分享会结束后，现场都会出现粉丝哄抢、秒杀的场面。这种热烈的氛围让李岩感受到了西港项目的火爆程度，看着地价越来越高，李岩红了眼，从209年8月起，前后购入约13亩地，单价从19万到47.8万不等，累计超300万元。

然而，无论是吴淞还是李岩他们并没有意识到，这个看似美好的梦想背后隐藏着巨大的风险和不确定性。当梦醒来的那一刻，他们才发现早已身陷一个巨大的风险旋涡之中。